CASE
導入負担を軽減しつつ物件情報を一元化
効果的な運用管理・情報活用へとつなげていく。
三井物産・イデラパートナーズ株式会社

同社が資産運用を受託している「投資法人みらい」が東京証券取引所に上場したのは、2016年12月のことだ。そのための準備室を立ち上げた当初から、物件の情報を一元管理できるシステムの導入はマスト要件とされていた。

「投資法人みらいの上場準備室に在籍していた株式会社イデラキャピタルマネジメント（以下、イデラキャピタル）のメンバーは、過去に私募ファンド関連の業務に携わっていた経験から、物件情報の一元管理は前提条件であると考えていました。取引するPM会社が一社であればわざわざ一本化する必要はありませんが、複数のPM会社と連携する場合は一元管理が必須であると、過去の経験上わかっていました。」（小原氏）

業界としても、10年以上前から情報の一元管理はスタンダードとなっている。業務を回していくためにも情報管理ツールを一本化することが一般的だ。PM会社からの報告ツールやデータのフォーマットが統一されていなければ、集計もしづらくなってしまう。情報の一元化なくしては、効率のよい管理はできない。

なぜ＠プロパティを採用されたのでしょうか？
「REITとはいえ物件を運用・管理していくことに変わりがないため、なんらかのツールで情報を一本化して管理しなければなりません。いくつかのサービスを検討しましたが、当社のスポンサーであるイデラキャピタルで既に活用しており、馴染みのあるシステムであったことから、＠プロパティが有力な候補として挙がりました。」（小原氏）

同社が＠プロパティを導入した最も大きな要因は、開発に時間的なコストが掛からないことだ。上場するまでの準備期間はそれほど長く取れるわけではないため、システムの導入に手間暇をかけることはできない。＠プロパティは、契約を締結後、ユーザー側で初期設定をすれば、すぐに使える状態になる。負担なくスピーディーに使えることが一番の決め手であった。

さらに導入を後押しした要因としては、PM会社側でのオペレーションがしやすいことが挙げられる。連携先のPM会社は複数になると想定されたが、業界内で高いシェアを持つ＠プロパティであれば、利用したことがあるというPM会社も多い。オペレーションの説明をしなくてすむことは、PM会社にとっても同社にとっても時間的コストの削減につながる。

通常、なんらかのシステムを導入するプロジェクトには、1年半から2年という長い期間が必要だ。プロジェクトが終了する頃には、陳腐化してしまうこともありうる。その点、＠プロパティは短いリードタイムで使用可能な状態に持っていくことが可能となる。

「既に＠プロパティを導入しているイデラキャピタル経由で契約を進めたところ、短期間で使用可能な状態になりました。ユーザー側で初期設定をする必要はあるものの、契約にかかる手間が省けただけでなく、導入までの時間もスピーディーでした。IPO準備のため時間もコストもかけられない中、すぐに利用できるような状態になり、大変助かった記憶があります。」（小原氏）

「費用面でのメリットも大きいと考えています。IPO後も、いろいろなシステムのご提案をいただき、引き続き比較・検討はしています。システムを一から開発すれば完全にカスタマイズすることができますが、その場合、いろいろな要件を定義するところから始めなければなりません。時間だけでなく、金銭的なコストも大きくついてしまいます。」（小原氏）

＠プロパティは不動産管理に特化した標準的な機能が網羅されているため、ニーズに合わせて利用範囲を選択すれば、コストを低く抑えつつ導入することができる。開発にかかる時間はもちろん、費用面でも負担を削減できるというのは大きなメリットであるといえよう。

一般的に、PM会社は自社システムでの管理に加えて、オーナーごとにシステムを使い分けている。PM会社にとっては二重に入力をしていることになるわけだ。さらに、今まで使ったことのないシステムをオーナーから指定された場合、PM会社は使い方を習得するために時間を割かなければならない。

「大抵のPM会社であれば使ったことがある＠プロパティであれば、使い方を習得する時間的負担を強いずにすむというのもメリットの一つです。弊社で決めているルールさえ伝えれば、すぐにオペレーションに入ってもらうことができます。＠プロパティはネット環境さえあればアクセスできますが、その点も便利なようですね。コロナ禍でリモートワークをするPM会社も増えていますから。」（小原氏）

＠プロパティを活用した今後の展望を教えてください
現在、同社ではどのように＠プロパティに情報をストックしていくかについて検討を進めている。＠プロパティから出力したデータをスピーディーに加工して、開示速報や、経営陣に提示する資料へとタイムリーにつなげていくために、データベースの整理を実行中だ。

「どのようにPM会社に入力してもらえば、後から我々がデータを取り出して加工しやすくなるか。そういった点についても模索しているところです。PM会社が速く、正確に、効率的に入力できるかどうかも肝要ですね。PM会社が遅滞なく業務を進められているという前提で管理をしているので、彼らに負担がかからないようなオペレーションにしていきたいと考えています。」（小原氏）

今後の戦略を策定したり、投資家への説明を実施する際には、運用の実績はもちろんのこと、それによる効果の分析をしていく必要がある。そのためにも、物件に関連するデータをいろいろな切り口で確認したいというニーズが社内にあるという。

「新しい視点でデータを見たくなった時、どこに情報を入力して、どのように操作すれば思い通りにできるのか。そのための使い方を試行錯誤しています。今後も、いろいろな切り口でデータを加工できるよう、物件に関する情報は＠プロパティにすべてストックしていきたいと考えています」（小原氏）