近年アセットマネジメントという言葉をよく耳にしますが、詳しい内容はわからない方も多いのではないでしょうか。
この記事では、これからの不動産管理に欠かせないアセットマネジメントの仕事内容や、期待される効果についてご紹介いたします。
不動産業で投資をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

アセットマネジメントとは？

アセットマネジメント業務のなかにある資産管理や運用代行は、個人や企業など依頼主によって内容が大きく異なります。
ここではアセットマネジメントによく似た意味をもつ、プロパティマネジメントやファシリティマネジメントとの違いについて解説いたします。

アセットマネジメント（AM）

アセットとは資産を意味し、マネジメントは管理や運用を表すことから、投資用の資産を所有者に代わって管理する業務のことをいいます。
個人や企業・団体などの金融資産や不動産を、管理することを主としてきました。
また近年では道路や下水道、橋などの公共資産も対象としています。
目的としては経済的な収益を上げることや、経費が多くかかる分野でのコスト削減などが挙げられます。
下記で説明するプロパティマネジメントやファシリティマネジメントに比べて、アセットマネジメントは投資用資産にあたるもの全体を管理するポジションといえるでしょう。

プロパティマネジメント（PM）との違い

プロパティマネジメントとは、不動産に関する資産価値の維持や、家賃収入として投資するための運営管理を意味します。
具体的には入居者募集から始まり、契約締結、家賃の回収、退去者の解約手続きなどが含まれます。
また建物に関しても、清掃や点検、修繕工事などの管理業務全般を行うことになるでしょう。
アセットマネジメントが資産全体の運用管理をするのに対して、プロパティマネジメントは不動産に関する業務が中心です。
また入居者や大家さんとのやり取りなど、人と接する業務を中心としていることが特徴といえるでしょう。

ファシリティマネジメント（FM）との違い

次にファシリティマネジメントは、不動産の管理といった面ではプロパティマネジメントと同じです。
しかしファシリティマネジメントの場合、企業や団体が経営活動のために使用する施設を対象とし、このような施設の管理や活用を考える役割があります。
企業や団体が現在の不動産を維持し保全することに加え、施設を通しての経営戦力や環境などのマネジメントも対象としています。
またファシリティマネジメントは業務内容が施設管理と似ていますが、異なるのはその目的です。
ファシリティマネジメントの場合、維持や保全だけではなく、施設を運営していく上での効率化を考えています。

アセットマネジメントの歴史

1970年代日本は高度経済成長期の真只中であり、道路や橋、トンネルなどの公共資産となるものが多く建てられました。
こうした公共資産も年月が経過すると共に老朽化が目立ちます。
予算制約のある中で重点的に投資が必要な部分や、売却や転用など不要となる部分を客観的に見て判断する必要があると、国土交通省は考えています。
このような問題点から、公共資産についてもアセットマネジメントが必要だと考えているのです。
2003年の道路構造物の管理に対する委員会提言においても、アセットマネジメントの必要性が協調されました。
アセッドマネジメントは、プロの目で公共資産の将来性を加味した判断ができるため、無駄のない管理や改修工事ができるのです。

アセットマネジメントにおける不動産管理の仕事内容

不動産管理におけるアセットマネジメントの仕事内容を大きく分類すると物件買付、運用業務、物件売却と3つの業務があり、それぞれが重要な役割をもちます。
それぞれの概要や詳しい内容を紹介しているので、参考にしてください。

物件買付

アセットマネジメントでは、投資家に向けた投資物件の買付を行います。
具体的には、ニーズに合わせたベストな物件探しや、物件所有者との交渉などです。
また、物件の調査や査定を行い、投資に関する分析からファンドの開発、並行して投資家への勧誘活動も開始します。
このように物件買付には、不動産相場を見極める力や不動産業の今後の変動を見通す力を必要とします。
アセットマネジメントの物件買付は、投資家の信頼を得るためにも大切な仕事内容といえるでしょう。

運用業務

次にアセットマネジメントには、買付した不動産を適切に運用する業務もあります。
不動産の価値を維持または向上させるために、物件の改修や賃料の適正化にも努めます。
また、プロパティマネージャーへの支持や監督といった業務も、アセットマネジメントの重要な業務です。
このほかにも、投資不動産に対する資金計画や決算、配当など多岐に渡る業務があります。
加えて、投資家に向けた運用レポートの作成も業務範囲に含まれるため、高い投資ファンドの運用能力も必要不可欠なのです。

物件売却

最後に出口戦略の策定として、物件売却があります。
物件を売却するための戦略と売却先との交渉を行い、利益を出すことを考えます。
最終的に得た利益を依頼主である投資家に還元し、業務は完了となります。
また、契約書や資料作成、最終決算などの事務的な内容も仕事の1つです。
アセットマネジメントは長期間のプロジェクトが多く、責任感や信頼されるための姿勢が大切といえるでしょう。
投資家との信頼関係を築きながらも、専門的な知識をもって買付、運用、売却と進めなければなりません。

アセットマネジメントに欠かせない不動産管理の資質

アセットマネジメントという仕事は、現在だけではなく未来の不動産相場を見通す力が必要となります。
投資により利益を出すことが目的となるため、損を被らないよう常にアンテナを張っていなければなりません。
そのため、長期間にわたる仕事でも最後までやり抜くための責任感が必要といえるでしょう。
また、クライアントがいなければ成り立たない仕事であるため、投資家から信頼を得ることがとても大切です。
豊富な知識に加え、人としての魅力も重要な要素となります。

アセットマネジメントにおける不動産管理の必要性

個人や企業で不動産投資をする場合は、先を読む力や専門的な知識が必要となります。
さらに不動産を複数管理する場合、すべてが同じ条件ではないため管理するのが難しくなるでしょう。
しかし、そういった場合でもアセットマネジメントは、専門的な知識をもって資産全体を的確に管理できることからとても重要な存在といえます。
また、優れたアセットマネジメントやプロパティマネージャーに依頼することで、高い入居率を維持することができ、安定した収入を得られるでしょう。
専門的な知識がないからと不動産投資を諦めていた方は、アセッドマネジメントを利用することで投資の幅が広がるメリットがあるのです。

まとめ

不動産管理における、アセットマネジメントの仕事内容や必要性についてご紹介いたしました。
今後人口減少に伴い不動産管理はより一層難しくなるでしょう。
しかしアセットマネジメントは、不動産管理の分野で専門的な知識が活かせるため、クライアントの要望に合ったより的確な投資が可能となります。
アセットマネジメントの必要性を知り、最適な不動産投資を行いましょう。