不動産で最大限の収益を得るために、どのような管理をすると良いのか悩んでしまうことでしょう。
収益不動産は長期的な投資になり、管理や価値を維持するのが重要です。
そこで本記事では、収益不動産の管理方法や価値を高めるポイントを解説しています。
管理が行き届かず不動産の価値を下げてしまわないように、ポイントを押さえて参考にしてください。

収益不動産を管理する重要性

建物の管理は目に見える形で収益につながらないため、重要性に気づかないことが多いです。
しかし、安定した収益を得るには、適切な管理が必要です。
なぜ不動産管理が必要であるのか、3つの事柄を解説します。

収益が増える

収益不動産を経営する上で、リーシングが重要になります。
リーシングとは、収益性を確保するための商業用不動産支援を行う仲介業務の一種です。
商業用不動産を管理する場合、テナントが埋まっていて、かつそのテナントに活気があって収益がなければなりません。
そのため、綿密な分析や計画を得意とするリーシングを利用して管理すると、利用客を呼び込む可能性が大きくなります。
利用客が増えることにより、収益不動産の売り上げに直結しやすいです。
また、リーシングに限らず、適切な管理ができている不動産には人が集まって空室ができにくくなります。
ただし、管理に費用はかかるので覚えておきましょう。

価値を高められる

収益不動産の中でも商業用不動産では、空室を埋める以外に客層や時代に合わせたテナントを誘致させることが必要です。
売り上げが思わしくない店舗から、話題の新しい店舗に入れ替えるといった管理が必要な場合もあるでしょう。
このような視点を持って管理することで、賑わいのある施設となり、不動産としての価値も高まります。
また、施設価値が高いとニーズに合わせた話題の優良テナントを誘致しやすくなり、さらなる利用客の増加につながる良い循環を生み出しやすいです。
適切な管理により、不動産価値を高めるといった意識を持つことが大切といえるでしょう。

大規模な工事を防げる

リーシングの業務には、築年数による老朽化や設備の正常化を調査する内容があります。
仮にリーシングを利用していない場合、上記の調査をせずテナント誘致するのは危険です。
見た目上は問題ないからといって、そのままの状態でテナントを迎えてしまうと、トラブルが発生することが考えられるでしょう。
トラブルによっては大規模な工事が発生したり、損害賠償を伴ったりする可能性があるので注意してください。
リーシングを利用することで、テナント料の1〜2ヵ月分と安価な価格で調査できるため、トラブルが発生する前に小規模な工事で済みます。

収益不動産の種類

収益を得るための不動産には、さまざまな種類があります。
どのような種類があるのか、1つずつ見ていきましょう。

住居

一般的な収益不動産としてイメージしやすいのが、住居系の収益です。
アパートやマンションを中心に一戸建てやシェアハウスなどの不動産を管理すると、賃貸にして家賃収入を得られます。
テナントに比べると家賃も収益性も低いですが、住居用として需要が高いです。
好立地の条件であれば空室が出しにくく、安定した収益が望めます。

オフィス

ビルを一棟所有して、企業の事務所向けに貸し出す方法があります。
人気のオフィス街のビルでは取得費が高額となりますが、上手く運用すれば安定した収入が得られるメリットがあります。
また、ビルの購入が難しい場合、区分された事務所に投資すれば投資額が少なく済むので人気です。
さらに、オフィスビルは利便性が良く、資産価値が安定している傾向にあるため投資におすすめといえるでしょう。

テナント

テナント系の収益不動産とは、飲食店や小売りなどの店舗用物件、また倉庫に使用するための不動産です。
テナント利用は家賃相場が高く、借り手が安定すると大きな収益が得られる特徴があります。
しかし、商売によって物件の条件が異なり、借り手が見つかりにくいデメリットがあり注意が必要です。
また、テナントは経営に左右されるため、急な退去を申し出られる可能性も考えておきましょう。

収益不動産の価値を最大化させるポイント

収益不動産の価値を最大化させるためには、さまざまな方法があり、知識として知っておくことが大切です。
ここでは4つの重要なポイントを解説しています。
価値を最大化させて、収益アップを測る方法を見てみましょう。

プロパティマネジメントを行う

不動産の価値を上げるプロパティマネジメントを利用すると、価値を最大化できます。
具体的には入居促進やテナント管理、建物管理などを行うのが特徴です。
また、契約・更新・苦情処理など幅広く業務を受けていて、安心して任せられます。
さらに、修繕工事の適切な時期なども判断してくれるため、不動産としての価値を損なうリスクが少ないです。
経年劣化による資産価値の低下を防ぎ、安定した収益が得られます。

目的に合わせてコストをかける

コストのかけ方を間違ってしまうと、不利益を被り損してしまいます。
もちろん外観改修や美観にコストをかけると、資産価値として高まりますが、経費がかさみ経営として成り立ちません。
いかにランニングコストを下げ、資産価値を高めるかがポイントとなります。
必要不可欠な部分にコストをかけ、目的に合わせて判断することが大切です。
収益不動産の価値を最大化させるためにも、収益と経費のバランスを見極める目が必要とされるでしょう。
不動産投資に自信がない場合には、プロパティマネジメントを利用して、余計なコストをかけないノウハウを学ぶことをおすすめします。

サポート体制を整える

不動産業界において、そもそもの価値に見合った収益が得られていない不動産が数多く存在します。
利便性が良く好条件の場所にある不動産でも、経費がかかり過ぎる、事務処理ができていない、借主との関係が良くないなど管理体制の課題が尽きません。
このような場合は費用対効果を見極め、問題点に絞って解決する力が必要です。
外部の力を借りながら、サポート体制を整えて収益不動産の価値の最大化を目指しましょう。
経験やノウハウの知識が不十分な場合は、プロパティマネジメントやリーシングを利用することをおすすめします。

現状の価値を知って正しい戦略立案を練る

収益不動産の価値を最大化するためには、現状を正確に判断することから始めましょう。
現在の課題点を把握しておくと、トラブルなどのリスクを回避できます。
調査としては以下の5点があげられるため、参考にして正しい戦略を立案してください。
・現地調査
・インフラ調査
・権利関係確認
・ヒアリング
・法令規則調査
また、調査をすると借主からの信頼度も上がり、評判にもつながります。
さらに、周辺の家賃相場や市場価値を把握しておくのも大切です。
周辺の似た物件と比較して、適正価格を知っておくと戦略を立てやすくなるでしょう。
収益不動産の価値を高めるだけではなく、経営効率の向上にも役立ちます。

収益不動産の管理方法

収益不動産の管理方法には大きく分けて、自主管理、一部委託管理、全部委託管理の3つがあります。
それぞれの管理の方法について内容や特徴を知り、自社に合ったものを見つけてみてください。

自主管理

自主管理とは、物件のオーナーである本人が全ての管理を行うことです。
入居者に対する、募集、家賃集金、退去立ち退き、トラブル、建物管理など賃貸管理業務を自ら実施するため、管理に関する手数料を抑えられます。
しかし、物件の規模が大きいほど、管理内容は多岐に渡って負担が大きくなるでしょう。

一部委託管理

一部委託管理とは、管理の一部分のみを管理会社に委託する方法です。
委託の内容は入居者管理や建物管理など、オーナーが管理しない部分になり、相談の上決定します。
任せる内容が多いほど、管理の手数料は多くなるでしょう。
全てを管理するには負担がかかりますが、手数料を抑えたい方にはおすすめの方法です。

全部委託管理

全部委託管理とは名前の通り、収益不動産の管理を全て管理会社に任せることをいいます。
管理手数料は3つの中でも高額となりますが、時間に余裕がない企業にとってはスムーズに管理が進む良い方法といえるでしょう。

収益不動産の管理をする注意点

収益不動産の管理をする上で、入居者との間にトラブルが発生しないように気を付けるべきことがあります。
不動産オーナーとして、弁えておくべき2つの注意点を見てみましょう。

ずさんな管理をされると入居者やテナントとトラブルになる

不動産を管理会社に依頼する場合、管理を任せきりにしてしまうとトラブルが起きやすいです。
例えば入居者の募集や退去の際に不当な賃金を請求したり、インターネットや保険の契約を勧めたりといったことがあります。
入居の際のハウスクリーニングや、退去時の原状回復費など違法な額の賃金を請求する管理会社には注意が必要です。
また、度を越えた保険の勧誘行為は、保険業法違反に当たる場合があります。
一度悪評が付いて評判が下がると、入居者が集まらずに空室の原因になりやすいです。
管理会社とのやり取りは慎重に行いましょう。

使用者責任によってオーナーが訴えられる可能性がある

不動産のオーナーは、民法715条第1項により使用者責任に定められています。
たとえ管理会社が不法な行為を行った場合でも、オーナーに対して責任が追求されてしまう法律です。
本来請求してはいけない費用を徴収した場合には、詐欺罪に問われたり、損害賠償を請求されたりすることがあるため注意してください。
このような最悪なケースを防ぐには、管理会社との打ち合わせで入居者に対する請求内容を確認しておく必要があります。
収益不動産の管理には、オーナーとしての自覚と責任を持って正しく運営することが大切です。

まとめ

収益不動産を管理する上で重要なポイントは、適切な管理を行い、不動産としての価値を高めることです。
収益不動産の種類に合ったマネジメントを行い、安定した収入が得られる仕組み作りとして入居者を維持するのを徹底しましょう。