リスクを抑えて安定した収入を得るためには、管理体制を維持しながら資産価値を下げないような管理が大切です。
これらをバランスよく動かすためには、個人でやるよりも不動産のプロから支援を受けるほうが良いでしょう。
この記事では効率的な資産形成へと繋げていくための、不動産 WHOLE LIFEとはどのようなものなのか解説しています。
不動産管理を考えている方はぜひ参考にしてみてください。

不動産 WHOLE LIFEとは

不動産 WHOLE LIFEとは「運用」、「運営」、「購入売却」、「資産価値維持向上」を統括する概念のことです。
不動産を運用するためには、管理会社やメンテナンス会社と情報を共有し業務の効率化を図ることが必要です。
情報がまとまることで、不動産の運営や購入売却の決断がスムーズにできます。
ここからは、4つのフェーズはどのようなものなのか、それぞれの対応支援についてご紹介します。

運用

不動産は投資しただけでは収益にはなりませんから、運用していくことが必要です。
場所がよく、利用者も見込めるからといっても、管理が行き届いていない不動産からは人が離れていきます。
運用方法としては、オーナーが自主的に管理運用する方法と管理会社に委託し、運用から管理までを任せる方法があります。
また、管理会社がオーナーから借り上げて、転賃する方法も選べるようになりました。

対応支援:債権管理・契約管理

不動産の対応支援として、債権管理と契約管理があります。
効率的に運用するには、管理の種類と重要性を確認し、どのような業務フローなのかを確認し理解しなければいけません。

債権管理

債権管理とは、計上売上金の回収と債権の残高を確認する重要な業務です。
売上金（家賃）が期日までに過不足なく回収されなければ、会計処理が正常に働かなくなるので資金繰りもできなくなります。
取引先（借主）は代金を支払える状況かをチェックしたり、債権管理表で回収予定を把握するようにしたりとリソースが増え、業務に支障がでてしまいます。
債権管理システムを導入すれば、このような手間や、回収に対する不安を抱えて運用する必要がなくなるでしょう。

契約管理

賃貸契約や家賃の入金管理などの事務的なことだけでなく、共用部分である会談やエレベーターなどの整備から掃除までもがオーナーの管理下にあります。
賃貸で理想的な家賃収入を得るには、家賃・敷金・礼金はオーナーが決め、直接入居者と契約することです。
メリットが大きい方法ですが、契約期限を把握し、延長や解除の確認が必要になります。
契約状況を常に把握していないと、知らないうちに契約解除されたり、更新されていたりしてトラブルになることがあります。
契約管理をしっかりすることで、不要なトラブルから未然に防ぐことが可能です。

運営

不動産管理の運営には、PM（プロパティマネジメント）・BM（ビルディングマネジメント）・FM（ファシリティマネジメント）の3つのマネジメントが必要です。
どのような業務内容であるかをご紹介します。

PM

投資家や不動産オーナーの代理として、資産価値を高めるように運営や管理をする業務です。
契約管理の代行として、家賃の回収や新規の入居者・利用者の募集を行ったり、メンテナンスやリフォーム立案をしたりします。
また、利用者からのクレーム対応や事務全般なども、PM業務の一環です。
オーナーの意思を反映し、資産価値を高めるための活動や施設環境を充実させるなどして収益の最大化を目指します。

BM

施設管理の業務で、清掃や消防・防災設備の点検、警備・点検など資産価値を維持するために適切な業者に依頼し管理します。
オーナーや投資家は、施設管理に業務を委託し、施設管理が建物内の設備管理を業者に委託するのが一般的です。
わかりやすくいうと、施設管理者はオーナーやテナントなどと打ち合わせをして管理をしますが設備管理は業務がメインになるので、配線やエレベーター管理などを作業着で行います。

FM

アメリカ生れの新しい経営管理の考え方で、経営的な視点から総合的に活動する管理システムです。
不動産を購入、もしくは新築してから取り壊すまでに、どれくらいの費用が必要になるかから考えランニングコストの削減を実現します。
不動産は周囲の環境などによって資産価値が変動するものなので、それにマッチした管理や運用が必要になります。
収益実績の向上のために何が必要なのかを考え、設備を導入したり、リフォームをしたりするなど不動産価値を長続きさせるためのマネジメントです。

対応支援:経営シュミレーション

不動産を運用管理することで、どれくらいの期間でいくらくらいの収益を得られるかをシュミレーションするサポートです。
どのような物件を購入し、設備投資はどのように行っていくのか、収益と支出はどんなバランスか、目標とする収益の設定なども行います。
物価にあわせた家賃の設定や経年劣化による修理やリフォームの発生、減価償却等をシミュレーション結果から検討し運用の方向性を決めていけます。

購入売却

不動産を購入する場合は、買ってからすぐに修繕が必要になる場合があるため、過去の修繕履歴を見せてもらうことが大切です。
また、売却するときにはしっかりとメンテナンスしているのかを伝えることで売却しやすくなるでしょう。
そして、所有の不動産を売却したり、新たに購入したりする場合、どのタイミングで行うのかが大切になってきます。
築年数も関わってきますが、その時の不動産の時価を見ながらになるので、専門的な知識が必要になります。

対応支援:流通支援

不動産事業は、大きく分けて2つあります。
内容は、オーナーと買主を結ぶ仲介事業とオーナーの代わりに売却する販売代理事業です。
流通支援は、売却を希望されているオーナーが所有する物件を調べ、購入希望者を募ります。
希望者がいれば不動産情報を提供し、売却価額の調整やオーナーからの条件を提示調整、契約から引き渡しアフターフォローまでを支援します。
そのため、個人で買主を探すよりも、提案力などの高い流通支援を受けることで売却がスムーズになり、新たな物件の購入に進めるのです。

資産価値維持向上

不動産は経年劣化によって資産価値が下がっていきますので、維持するにあたって、計画的に建物をメンテナンスしたり修繕したりして維持していかなければなりません。
そのために必要となるポイントをまとめました。

ニーズの分析

新築時に立てたコンセプトやベネフィットは、当時の需要を考えた上でのものであり、時代と共に変化を受け入れなければいけません。
顧客のニーズは年々変化しているので、常にアンテナを張り巡らしてそれに答えられるような努力が必要です。
地域開発などによって周辺が変化していくと、地域で資産価値にも動きが見られます。
当時のような収益が見込めなくなったときには、現在の資産価値についてポジショニングはどうなっているか確認するようにしましょう。
同時に、物件所在地に多く居住している需要層とはどのような人達なのかを調べることでニーズの分析ができます。
新築当時に入居した需要層も、家族構成に変化があらわれるとライフスタイルにもそれが反映されます。
家族が増えれば、広い部屋のある物件が必要になりますし、子どもが成長し進学するようになると、最寄り駅から近く通学しやすい場所へと移動していくでしょう。
需要層である入居者が当時に選択した資産基準と、現在のニーズがマッチしているのかなどの確認をする必要があります。

対応支援:鑑定・評価支援

不動産価値は日々変化していますので、最新の情報を行使して鑑定・査定していきます。
これらには、不動産の専門知識が必要であり、客観的・正確に行われなければなりません。

鑑定支援

不動産の購入や売却には、物件が適正な価格なのか正確な価値を評価する必要があります。
時代や社会情勢、物価でも変化するだけでなく、権利関係や家賃などの経済価値によっても違いますので適正な価格を知るには専門知識が必要です。
不動産周囲の地域状況や法規制、市場価値などさまざまな要素を考慮し鑑定評価額を決定して「不動産鑑定評価書」にまとめるのが不動産鑑定士です。
このような支援を受けることで、不動産の悩みや問題の解決ができるようになります。

評価支援

不動産には固定資産税・都市計画税、不動産取得税や相続税などの税金がかかります。
マンションの場合には面積や階段の数・間取りに玄関の方向までもが評価対象です。
土地と建物は個別に評価がされ、土地は実勢価格・建物は築年数や間取りなどが評価対象となります。
評価支援では、コンピューターを使って素早く不動産の評価をすることが可能です。
地図は常にアップデートしますし、公示地価・路線価・売買事例なども瞬時に確認できるので精度の高い評価がいつでも受けられます。

不動産 WHOLE LIFEにおける重要なポイント情報の一元管理について

不動産 WHOLE LIFEを考えるうえで重要になるのは、不動産情報の一元管理です。
不動産情報がバラバラで管理されている場合には正しい「運用」「運営」を行うことができません。
また、「資産価値維持向上」「購入売却」においても情報が管理、蓄積されていない場合には正しい評価をすることができません。
不動産 WHOLE LIFEを考えるためにはバラバラの情報を一元化するところから始まります。
また、情報を一元化することで下記のようなメリットもあります。

情報の一元化で業務効率アップ

管理戸数は年々増えていきますが、人員不足のために十分に業務がこなせないのが不動産業界の実態です。
業務効率を高めるためには、調べたい時に簡単に調べられたり、書類をすぐに引き出せるようなシステムが必要です。
不動産の実務をアナログなスタイルでまとめてしまうと、管理情報が重複することもあり2度手間で時間を無駄に使うことにもなってしまいます。
「運用」・「運営」・「購入売却」・「資産価値維持向上」のデータを一元化、共有すれば一括管理がしやすくなります。
特に、入居者情報と家賃管理情報を一元的に管理すれば、滞納者や家賃入金不足者、更新が必要な入居者の特定が簡単ですし、物件の入居率も一目で確認可能です。

各書類作成が楽になる

エクセルを使った不動産管理では、管理する物件が増えるごとに業務量もおおきくなります。
入力ミスも多くなるので、二重チェックに時間がかかり業務効率が低下するだけでなく、ストレスにもなってしまいます。
また、ファイルが増えてしまうと、どこに何が入っているのかがわかりにくく、必要な時に探し出すのが大変です。
情報を一元化することで、データを一括して管理することが可能になります。
そのため、必要な情報を共有する手間も減り、再度データ入力をするといった作業も不要になります。

まとめ

不動産管理をアナログな手法で続けるには限界があり、利用者の増加と共に管理業務が複雑になってしまいます。
このことから、個人の力だけでは管理が難しくなるのが現状です。
また、不動産の老朽化問題や地域の変化で収益の増減が起これば見直しも必要になるでしょう。
業務の効率化や資産運用の安定は、今だけを見るのではなく将来的なビジョンを見据えていかければなりません。