【導入前の課題】効率的な管理には物件情報の一元管理がマスト

同社が資産運用を受託している「投資法人みらい」が東京証券取引所に上場したのは2016年12月。小原氏によると、その準備室を立ち上げた当初から、物件情報を一元管理できるシステムの導入はマスト要件でした。

「投資法人みらいの上場準備室に在籍していたイデラキャピタルマネジメントのメンバーは、過去に私募ファンド関連の業務に携わっていた経験から、物件情報の一元管理は前提条件であると考えていました。取引するPM会社が1社であれば1本化する必要はありませんが、複数のPM会社と連携する場合は一元管理が必須だと経験から分かっていました」（小原氏）。

【導入経緯】導入の決め手は稼働開始までのリードタイム

そこで三井物産・イデラパートナーズはシステム導入の検討をスタート。複数のシステムを比較し、スポンサーであるイデラキャピタルマネジメントでもで利用されていた@propertyを導入しました。小原氏によると、稼働開始までのリードタイムが決め手だったといいます。

「上場までの準備期間は限られていて、システム導入にも手間暇をかけることはできません。@propertyは契約後、ユーザー側で初期設定をすれば、すぐに使える状態になります。負担が少なくスピーディーに利用できることが一番の決め手となりました」（小原氏）。

さらに小原氏によると、PM会社側でのオペレーションがしやすい点も導入を後押しした要因だったといいます。当初から複数のPM会社と連携することが想定されており、なかには業界内で高いシェアを持つ@propertyを利用したことがあるPM会社も少なくありません。オペレーションの説明をしなくても利用できれば、PM会社にとっても同社にとっても時間とコストの削減につながります。

「実際にイデラキャピタルマネジメント経由で契約を進めたところ、短期間で使用可能な状態になりました。初期設定をする必要はあるものの、IPO準備のため時間もコストもかけられないなか、すぐに利用できるようになり、大変助かった記憶があります」（小原氏）。

【導入後の効果】コストが抑えられ、PM会社の運用負担も軽減

不動産管理に必要な機能を網羅した@propertyを導入した結果、物件情報を一元管理できる体制が整いました。

「費用面でのメリットも大きいと考えています。システムを一から開発すれば完全にカスタマイズすることができますが、その場合、いろいろな要件を定義するところから始めなければなりません。時間だけでなく金銭的なコストも大きくついてしまいます」（小原氏）。

加えて@propertyの導入は、PM会社側の運用負担の軽減にもつながりました。一般的にPM会社は自社システムに加え、オーナーごとにシステムを使い分けています。そのためオーナーから新しいシステムを指定された場合、使い方を習得したうえでデータを二重入力しなければなりませんが、@propertyに情報を集約すればそうした手間もかかりません。

「大抵のPM会社が使ったことがある@propertyであれば、使い方を習得する時間的負担を強いずに済みますし、弊社で決めているルールさえ伝えれば、すぐにオペレーションに入ってもらうことができます。また、ネット環境さえあればアクセスできる点もPM会社にとって便利なようですね」（小原氏）。

【今後の展望】資料作成や分析を的確に行うためデータを一元化

三井物産・イデラパートナーズでは@propertyにどのように情報をストックしていくか検討を進めています。出力したデータをスピーディーに加工し、開示速報や経営陣に提示する資料をタイムリーに作成するために、データベースを整理しているそうです。

「どのようにPM会社に入力してもらえば、われわれがデータを取り出して加工しやすくなるか。そういった点についても模索しているところです。PM会社が速く、正確に、効率的に入力できるかどうかも肝要ですね。PM会社が遅滞なく業務を進められているという前提で管理をしているので、彼らに負担がかからないようなオペレーションにしていきたいと考えています」（小原氏）。

また、今後の戦略を策定したり、投資家への説明したりする際には、運用実績はもちろんのこと、効果を分析をしなければなりません。小原氏によると、そのために物件に関連するデータをいろいろな切り口から確認したいというニーズが社内にあるといいます。

「新しい視点でデータを見たくなった時、どこに情報を入力して、どのように操作すれば思い通りにできるのか。そのための使い方を試行錯誤しています。今後もいろいろな切り口でデータを加工できるよう、物件に関する情報は@propertyにすべてストックしていきたいと考えています」（小原氏）。