「ビルマネジメントとはどんな業務？」
「ビルメンテナンスや設備管理との違いは？」
これからビルマネジメントにかかわる方たちは、一度はこれらの疑問を抱えます。
加えて、明確に違いを分けて説明しているメディア、企業も少ないでしょう。
当記事では、ビルマネジメントの業務内容と、似た職種との違いについて解説します。
実際にビルマネジメントをしている企業の紹介もありますので、ぜひ最後までご覧ください。

ビルマネジメントとは？ビルメンテナンスや設備管理との違い

・ビルマネジメント
・ビルメンテナンス
・設備管理

この3つは、同じ業務内容であると認識される傾向にありますが、半分正解で半分は間違いとなります。
その理由は、「ビルマネジメント＞ビルメンテナンス＞設備管理」の構図になっているからです。
以下で詳細を解説していきますが、業務の「目的」と「領域」に着目すると違いが分かりやすいでしょう。

ビルマネジメント

ビルマネジメントとは、施設を総合的に運営管理する業務のことで、プロパティマネジメントと呼ばれるケースもあります。
目的は「施設を滞りなく運営すること」です。
そのため進行役として、営業活動、建物のメンテナンス、収益の確保など、幅広い業務の取りまとめをおこないます。
現場での技術的な作業はほとんどありませんが、業務にかかわる多くの知識と以下のような資格も必要です。

・ビル経営管理士
・宅地建物取引士
・ファシリティマネジャー
・施設環境衛生管理技術者
・統括管理者

ビルメンテナンス

ビルメンテナンスとは、主に施設の警備・清掃・設備管理をおこなう業務です。
ビルマネジメント業者から仕事を受注し、メンテナンス作業の施工業者に発注をする、仲介のような役割を担っています。
施設を快適に安全に利用できる環境に整えるのが、ビルメンテナンスの目的で、作業理解のための技術的な資格が必要となります。実際にメンテナンスをする場所によって必要な資格は変わりますが、以下をご覧いただけると、どのような場所にかかわっているのか、想像がつきやすいでしょう。

・施設環境衛生管理技術者
・第二種電気工事士
・第三種電気主任技術者
・第三種冷凍機械責任者
・二級ボイラー技士
・危険物取扱者乙種4類
・エネルギー管理士類

設備管理

設備管理とはその名の通り、設備の保守管理を行う業務を担当します。
ビルメンテナンス業者が管理する、警備・清掃・設備管理の3つのうちの1つ、設備管理を請け負う仕事です。
ビルメンテナンスよりさらに専門的になり、施設内すべての設備の維持管理に努めることを目的としています。
資格はビルメンテナンス業者と似ていますが、場合によってはプラスで取得しておかなければいけないものもあるでしょう。
主に管理場所として、電気、空調、消防設備、建築設備、給排水衛生設備といった箇所が挙げられます。

ビルマネジメントの歴史・現状・将来性

ビルマネジメント・ビルメンテナンス・設備管理の違いを解説してきました。
それぞれ目指しているゴールが異なることから、違いがご理解いただけたのではないでしょうか。
ここからは前述した通り、ビルマネジメントの深掘りを進めていきます。
まずは、ビルマネジメントができた背景から解説いたします。

ビルマネジメントの歴史

1980年ごろまで、ビルマネジメントに該当する業務は、施設の所有者がおこなうことがほとんどでした。
しかし以降、不動産業界の流れの変化も大きく、施設運営を専門的に事業とする企業が誕生しました。
とくにバブル期以降には、次々とビルマネジメントを代行する企業ができていった歴史があります。

ビルマネジメントの現状

これまでのビルマネジメントでは、以下のような傾向にありました。

・契約書、施設の図面などの紙の書類でのやり取りが多い
・オフラインの場で対面での会議を重視
・データではなく、人の経験値での判断

しかしコロナ禍の影響でIT化が急速に進み、業務の効率化を実現しています。

・電子契約や専用アプリでの紙面の減少＆効率化
・オンライン会議を活用
・データの収集とAIの分析による方針決定の補助

他にもWEBカメラ設置による人員の目視確認排除、アクシデント時の修正動画をアーカイブしておきマニュアルとしておくなど、従業員の負担軽減にもつながっています。

ビルマネジメントの将来性

まず、ビルマネジメントの仕事がなくなるか否かの点では、なくならないと言えるでしょう。
とくに都市部では、これまでに建てられたビルが多数あり、利用する人や会社があれば、需要は減らないと予想できるからです。
次に、AIやロボットの参入という点では、従来おこなっていた仕事の一部は減っていく傾向にあります。
たとえば、障害物の位置を覚え、巡回する掃除ロボットがいれば、館内のゴミ拾いは任せられそうです。
空調システムでは、温度・湿度・CO2 濃度などの情報と利用者の位置情報をAIが分析し、快適な空間を作り出しています。
これらの技術の進歩により、人手の足りない業務の助けとなれば、とても良い未来が期待できます。

ビルマネジメントの業務内容

以上がビルマネジメントの大局観です。
では続いて、ビルマネジメントの業務内容に移りましょう。
大きく分けて4つに分けられます。

・設備関連業務
・清掃関連業務
・警備関連業務
・法定関連業務

設備関連業務

ビルマネジメント業務でかかわる施設にはビルやマンションをはじめ、さまざまな種類があります。
施設によって、細かな点は異なりますが、電気、空調、給排水衛生、ボイラーなどの機械が見えないところで働いています。
この機械設備が正常に運転しているか確認し、必要であれば修理をするのが設備関連の仕事です。
利用者に快適に過ごしてもらうため、事故を未然に防ぐためにも、設備管理は欠かせません。

清掃関連業務

人がいる場所には必ず汚れが発生してしまうものです。
たくさんの人が利用し毎日の清掃が必要となるため、ビルマネジメント業者が請け負っています。
清掃の際には主に共用スペースを清掃する日常清掃、床のワックスがけやカーペットの交換・洗浄をおこなう定期清掃、感染症予防のための衛生管理清掃など隅々まで対応しています。
清掃をしてくれる人がいるからこそ、皆様が気持ちよく利用できていると言えるでしょう。

警備関連業務

私たちの生活は安心の上で成り立っています。
絶対にありえませんが、「刃物などの危険物の持ち込み歓迎」といった場所で、仕事に集中するのは不可能に近いでしょう。
この安心をまもるのが警備関連業務です。
出入口に警備員を配置、防犯カメラを随所に設置、カードやパスワードによる認証システムの導入で建物内にいる人々全員の安心に貢献しています。

法定関連業務

具体的には、法で定められた最低限の点検をおこなう業務のことを言います。
施設（設備）の安全の維持、健康的な運営を続けていくためには、この法で定められた点検が必須です。
建築基準法、電気事業法、消防法、労働安全衛生法等によって決められている点検を、定められている頻度で（年に一回など）しなければいけません。
点検をおこなわなければ、罰金が課されるケースもあります。
ミスがあれば人の命にかかわるので、非常に大切な業務です。

ビルマネジメントをしている会社の事例10選

ビルマネジメントに関しての基礎知識は、いかがでしたでしょうか。
では実際に、ビルマネジメント事業をしている業者はどこなのか、どのようなサービスを展開しているのか気になるところだと思います。
そこでここからは会社の事例10選をご紹介します。
※公開されているオープンデータから情報を取得し執筆しております。

1.三井不動産ビルマネジメント

まずはビルマネジメント業界の最古参の一つである三井不動産ビルマネジメントです。
1982年に創業し、三井不動産グループのビル管理事業を担っています。
当社では事業を通して、どう付加価値をつけるかに最大限フォーカスしているのがポイントです。
「収益最大化・資産価値向上」のために高い品質のサービスを備えています。
また、長い歴史、大手企業としての実績や経験は大きな信頼に繋がることでしょう。
マネジメントから細かな工事までを一貫しておこなっており、現状どうしたらわからない状態からでも安心して任せられます。

2.住商ビルマネージメント

住商ビルマネージメントは、ハイクオリティ・コストパフォーマンスを目指すビルマネジメント会社です。
最大の特徴は、法令順守の徹底しており、「知らなかった」「確認不足だった」などで、クライアントの信用が落ちてしまうのを確実に防ぐよう注力しています。
当たり前ではありますが、法令順守の健全性を保ったうえで、コスト削減・利益の向上に努めていくことが重要です。
この凡事徹底がプラスの影響を与えていきます。
こちらも管理に必要な業務を一貫して備えており、迅速な対応が期待できるでしょう。

3.東急コミュニティー

東急コミュニティーはオフィスに留まらず、スタジアム、空港、教育施設、商業施設、幅広い施設の管理を任されています。
そのため、多様な施設を管理することから、広い知見を得られているでしょう。
技術員約1,600名の技術力と、24時間365日いつでも対応してくれる設備緊急センターが特徴的です。
この数の技術員からの報告とデータ収集で、建物設備をより良く維持するためのノウハウを持っています。
休日や夜間の対応もしてくれる安心感が、クライアントの不安を取り除いているのでしょう。

4.三菱電機ビルソリューションズ

三菱電気ビルソリューションズは、豊富な管理システムを提供し、ビルマネジメントを支えています。
総合的に管理できるものから、空調と証明のみ、エレベーターのみといった一部のシステム利用も可能です。
システムの対象も中小企業から大企業まで幅広く対応しています。
オフィスを中心に病院、官庁、大学などの公的機関への導入にも対応しています。
規模、用途、目的をヒアリングし、クライアントに最適なソリューションを提案してくれるでしょう。

5.清水建設

清水建設では、安心・快適・健康に、いつまでも愛され長く使い続けられる建物を目指してビルマネジメントに努めています。
設備管理、警備、ウイルス対策に加え、親会社の建設業で培ったリニューアル工事や免震対応が特徴です。
比較的大規模なリニューアルにも対応し、ビルのイメージ向上に貢献しています。
耐震構造を取り入れていない古い建物には、耐震補強工事で安全性を加えるなどシナジーを存分に発揮しています。

6.丸紅リアルエステートマネジメント

次は「正新和」を企業理念として不動産事業を営む丸紅リアルエステートマネジメントのご紹介です。
すべての方に安心、安全、快適に利用できるよう、管理業務をマネジメントしています。
なかでも大切にしているのは、施設に入るテナント企業の満足度です。
クライアントとテナントをつなぐ役割の際に、テナント側とのコミュニケーションに重きを置き、ニーズの把握につなげています。
現場の声と長年のノウハウを活用し、それぞれの施設に合った環境を作っています。

7.大林組

大林組では、2017年からIoT・AIを活用したスマートビルマネジメントシステム「WellnessBOX®」を提供しています。
WellnessBOX®とは、施設で働く人のウェルネス（快適性・健康・利便性・安全など）の向上のために、最適な環境を目指すシステムです。
入居者は個人でスマートフォンから、就業場所の温度、照度をはじめとする環境の設定ができます。
また、施設周辺にいる人の不審行動を感知し、アラームを鳴らす防犯システムも採用しています。
このデータを収集し、より良い環境の構築を実現させているのです。

8.伊藤忠アーバンコミュニティ

続いては、オフィスビル、商業施設、公共施設など豊富な実績と経験を持つ伊藤忠アーバンコミュニティです。
ビルマネジメントからもう一歩踏み込んだ、ビルマネージャーとしての提案力を強みとしています。
建物総合健康診断を無料でおこなっており、この診断結果からより良いマネジメントの提案につなげていきます。
クライアントのニーズに合わせた知識と資格を持つスペシャリストが担当なので、質高くスピード感のある進行が可能です。
全国エリアの管理が可能で、支社がある企業も心配いりません。

9.明治安田ビルマネジメント

明治安田生命ビルマネジメントは「安全・安心・快適なオフィス環境を、いつまでも」を経営理念としています。
「いつまでも」は快適なオフィス環境だけでなく、クライアントから選ばれ続けることも共にビジョンとして掲げ、配慮のある対応が強みです。
設立から50年以上となる経験と実績で高い評価を得ています。
また、社内独自で10年後を見据えた目標「MYBM Next Vision 2030（MNV2030）」を掲げています。
今後も持続可能な社会実現と高品質なサービス提供を心掛け、施設の資産価値最大化を目指していくでしょう。

10.ANAファシリティーズ

ANAファシリティーズは、1961年創業。
ANAグループの不動産事業および保険代理店業を担当しています。
建物の運営面の課題を発見、解決し、健康な状態まで改善してくれるのが特徴です。
したがって、長期的な安定収入も見込め、不安要素となりやすいトラブル時の対応にも、きめ細かく対応します。
マネジメントのレポートも作成してくれるので、それまでの分析、改善策を具体的に知ることができ、将来の安定運営にもつながるでしょう。
さらに、保有不動産の価値最大化のための提案も、サービスの一環としておこなっています。

まとめ

当記事では、ビルマネジメントについてを余すことなく解説させていただきました。
具体的に何をしているか、どんな役割であるかをご理解いただけたのではないでしょうか。
さらに詳しく知りたい方は、当記事で紹介している企業のホームページのご確認をおすすめします。
最後まで閲覧いただき、ありがとうございました。