現代の不動産経営は、以前のバブル期のような考えでは存続させるのが困難になってきています。
大きな理由の1つとして、必ずしも需要が供給を上回るとは言えなくなってきたのが挙げられるでしょう。
そうなった時に必要になってくるのが安定した不動産経営をしてくれるプロの存在です。
そこで、本記事では、不動産経営に関心を寄せたら1回は耳にするプロパティマネジメントについて紹介しました。
不動産経営に興味のある方、全般に役立つ内容となっております。

プロパティマネジメントとは

プロパティマネジメントとは、一言でいえば、不動産の経営代行です。
マネジメント業務を中心とするプロパティマネージャーは、オーナーに代わって不動産経営戦略を立案し、遂行します。
このマネジメント業務の最大の価値は「キャッシュフローの最大化、資産価値の極大化」にあります。

プロパティマネジメントは不動産の経営代行業

バブル時代のように供給より需要が高まっている状態は現代ではなくなっています。
そういった状況になってくると、オーナーが施設を買ったり、オフィスビルを建てたりしても、経営する知識や経験がなければ建物の存続は厳しくなっていくでしょう。

そこで、不動産経営の安定化を目的としてプロパティマネジメントという不動産の経営代行業者の需要がでました。
プロパティマネジメントは、幅広く柔軟に業務サポートをする場合が多いでしょう。

プロパティマネジメントの位置づけ

不動産の経営管理において、オーナーや投資家、株主等は1番上流に位置します。
その下にAM（アセット・マネジメント）が位置し、その下に広義の意味でのPM（プロパティマネジメント）があります。

広義の意味でのPMの下には、狭義の意味のPMやLM（リーシング・マネジメント）、CM（コンストラクション・マネジメント）といった役職が存在しており、そこから実際に具体的な施策が作業者のレイヤーに属する人たちに伝えられるという位置づけです。

プロパティマネジメントの業務内容

狭義のプロパティマネジメントの業務内容は「運営業務」と「管理業務」の2つが中心です。
特に、全般的な管理業務を行うことになるのを確認しておきましょう。
ここでは、それぞれの仕事内容について詳しく紹介していきます。

運営業務

運営業務（ソフト分野）は、以下の業務が行われています。
管理企画業務
渉外業務
利用者管理業務
事務業務
出納業務

管理計画業務では、1日、1ヶ月、1年単位で管理計画を立案し、その定めたものがきちんとできているのかを監理します。
加えて、設備維持改善計画の立案から監理を行い、必要に応じて委託先の選定も行います。

渉外業務では、テナントクレーム対応や渉外記録の作成・保存を行い、官庁対応から諸届まで対応します。

また、利用者管理業務では、監理細則の策定・監理、誤った情報を発信した場合にその旨を伝えることも業務の一環として行います。
広告関係の利用監督も行うため、マーケティング知識も必要になってくるでしょう。

出納業務では、賃貸関連請求業務、未収金管理、回収などの業務があります。

管理業務

PM（プロパティーマネジメント）の業務としては、管理業務が大半を占めます。
上記で紹介した業務の全体的な管理、および評価も行います。

また、プロパティマネジメントでの協議を基に、メンテナンスや清掃、警備を行っている人に対して業務の指示が伝わります。
上記はハード分野での管理業務になり、以下の5つの業務内容が挙げられます。

・清掃衛生業務
・設備管理業務
・安全管理業務
・コスト削減業務
・保安警備業務

上記の業務管理を全般的に監督し、建物の維持・保全、発注に努めます。

プロパティマネジメントが求められる時代になる

従来のPMは、過剰な価格競争に陥っており、差別化の手段がない状況でした。
しかし、不動産の流動化や証券化の進展により高い賃金が得られるようになり、その結果、安定した稼働を見込める管理・運営能力が求められる時代に入ってきました。

そのため、今後は、賃料保証やマスターリースノウハウ、改善提案能力、中期修繕計画作成能力などを兼ね備えたPMの需要が高まってくるでしょう。

プロパティマネジメント業務で求められる能力

プロパティマネジメント業務では、以下の5つの能力が求められます。
1.マーケティング能力
2.リーシング力・テナントリレーション
3.コスト管理能力
4.資産価値維持能力
5.アカウンティング力とレポーティング能力

ここでは、上記の能力について不動産経営に沿った形で紹介していきます。

マーケティング力

マーケティング力とは、他社から出ている一般的なデータや今後の供給予定データを独自のデータシステムで管理し、最新の最適なマーケット分析・市場把握を遂行する能力のことを指します。
具体的には、マーケットリサーチをした後に当該物件の立地や設備、グレードなどを分析し、現状の商品力を把握します。
続けて、当該物件の将来を推定し、資産価値最大化への提案をするのが、マーケティング業務の一連の流れです。
分析能力は必須であり、全体を俯瞰して適切なアドバイスをする視野の広さも兼ね備える必要があるでしょう。

リーシング力・テナントリレーション

リーシングとは、商業用不動産に使われる専門用語です。
複数の店舗が入り混じったショッピングモールのような商業施設、不動産物件に対し、賃貸借契約の手続き進行や借り手を見つけるためのサポート業務まで行います。
契約が中心の業務ですが、立地動向調査やマーケティング調査も行うため、営業力と同等以上にマーケティングスキルも重要でしょう。

テナントリレーションは、新鮮な情報を把握するために重要なものです。
テナントリレーションでは、以下の姿勢で情報収集を行います。
・入居状況報告書等の基本情報を把握
・実際に対面して利用者側に近い意見を把握
・アンケートなどを駆使して客観的事実情報を把握

上記の情報収集を行い、テナントとの良好な関係を継続していくのは建物の存続においても非常に重要と言えるでしょう。

コスト管理能力

管理仕様を最適化し、コストを極限まで抑えるコスト管理能力も不動産経営をしていく上で必須能力です。
プロパティマネジメントの管理業務は主に以下のものが挙げられます。
・契約業務
・修繕業務
・管理監督業務
・経費管理業務
・資産維持業務

上記の項目のいずれかを見直すだけでも、管理コストを大幅に減らせる可能性があります。
現在、契約している業者との契約単位が月単位であれば、年単位にするなどの簡単な施策でも管理コストの削減にはつながるでしょう。
ただ、上記の場合、信頼できる業者を見つけるのが課題点として残ります。
信用できる業者を複数検討し、BITを行えば大きく改善に向かう可能性があるため、検討してください。

資産価値維持能力

資産（不動産）価値を維持するために、顧客ニーズに合わせた中長期の修繕予算計画を立案するのもプロパティマネジメントに求められる能力です。
顧客が不満足になる段階を統計的に予測し、適切なタイミングでリニューアルを入れます。
そういった施策を繰り返しながら顧客満足度の評価を維持しつつ、建物自体も存続させます。
また、資産価値維持能力を向上させていく上では、以下の3つを念頭に入れておきましょう。
1.管理・仕様の精査ができているのか
2.適切な管理の下判断できているのか
3.価格を現状に合わせて削減できないのか

資産価値を維持することは、中長期的に売り上げに大きな貢献をしてくれます。
マネジメントをする上で上記が、安定して遂行できると、オーナーなども安心できるでしょう。

アカウンティング力とレポーティング力

プロパティマネジメントとして今後活躍していくのであれば、会計や経理ができるのも重要になってきます。
プロパティマネージャーがマーケティング調査や市場動向調査を行った上で提案した施策が、実際に効果があったのかどうかがある程度数値として出てくるでしょう。
加えて、でてきた数値を相手にわかりやすく適切に伝えるレポーティング能力も重要です。
年間計画から予算、現況の報告なども含めて相手方に簡潔に伝えます。
また、関係者に外国籍の方がいるのであれば、英語等でも説明したものを用意しておきましょう。

周辺業務遂行能力

プロパティマネジメント業務をしていく上で、相手方の業務内容全般を把握して適切にアプローチをしていく能力も重要です。
投資家の動きを例にして、周辺業務遂行能力の重要性を解説していきます。
投資家であれば、ポートフォリオ選択、マーケット分析などを行い、価格交渉や契約締結、実際に資産運用を開始し、今後の投資戦略を練るといった流れが一般的です。

プロパティマネジメントは、上記のそれぞれの行動に応じて、適切なサポートをしていきます。
ポートフォリオ選択のフェーズであれば「物件選定のアドバイス」や「物件紹介」をし、価格交渉から契約締結までのフェーズであれば「売買仲介」や「クロージングサポート」を行います。

まとめ

今回は、プロパティマネジメントについて解説しました。
不動産の経営を代行するのは、言葉で言う以上に多くのスキルや経験が求められます。
ただ、今後の不動産経営に置いて需要は高まってくることが予想されるため、現在の段階からスキルを習得したり、経験を積んだりと対策し、波に乗れるように準備しておきましょう。