すでに商業用の不動産をお持ちで、リーシング管理について知りたい方は多いでしょう。
リーシング管理を上手く活用すると、空室状況の改善や他の業務のための時間の確保につなげやすいと言えます。
当記事では、リーシング管理の内容や管理をする上でのポイントを解説しています。
リーシング管理に、これからかかわる方は必ずチェックしてください。

不動産のリーシング管理とは？

不動産のリーシング管理とは、商業用不動産の賃貸をサポートする業務です。
身近なところで言えば、ショッピングモールが良い例でしょう。
地域や周辺の環境によって、どのような店舗をテナントに組み込んでいくのか、どうすればたくさんのお客様に利用いただけるのかを考えます。
その際にショッピングモール側とテナント側の仲介業務を担う業務です。
不動産のリーシング管理の手腕によっては、施設としての価値、収益状況が大きく変わる可能性が十分にあり、非常に大切な役割と言えます。

不動産のリーシング管理とプロパティマネジメント・ビルマネジメントの違い

不動産リーシング管理とプロパティマネジメント、ビルマネジメントは同じ業務と認識する方は少なくありません。
しかし、明確には違いがあります。
以下の画像を参考にしてください。

プロパティマネジメントの違い

プロパティマネジメントは、建物のオーナーに代わり、施設の経営を引き受ける業務です。そのため、リーシング、ビルマネジメント、現場工事等の業者を取りまとめ、管理しながら利益を高めていきます。
契約者との仲介を担当するのがリーシング、建物の資産価値を高めていくのがプロパティマネジメント。
このように業務の幅の広さや目的に違いがあります。
ただし企業によって、担当している業務は変わるので、「ここまでがリーシングで、ここまでがプロパティマネジメント」と一概には言えないのが現状です。

ビルマネジメントの違い

ビルマネジメントは、利用者が建物内で快適に過ごせるよう管理するのが、メインの仕事です。
設備機器の点検、清掃、工事業者への発注など、適切なメンテナンスと必要であれば修復をおこないます。
そのため、仲介を担当するリーシングとの違いは明確です。
ですが、ビルメンテナンスがきちんとしていれば契約に結び付きやすくなり、リーシングの成果が上がる可能性があるため、密接な関係と言えます。
共通点としては、どちらもプロパティマネジメント企業からの発注を受けることが多い点です。

不動産のリーシング管理の業務内容

不動産リーシングの業務内容をご紹介します。
以下に分けられます。
・市場の現状調査・分析
・戦略の立案
・テナント計画の絞り込み
・条件に合うテナント候補に営業
・契約・サポート
一つずつ見ていきます。

市場の現状調査・分析

まずは現状調査、分析をおこないます。
ここで集めた情報が、のちの戦略立案や具体的なテナントの決定に直結するので、一番と言ってよいほど大切でしょう。
現在入居中のテナントのリスト化、商圏内のライバル店舗の把握、などを漏れなく調査し、偏りや不足があるかどうか、分析をします。
加えて、オーナーの今後の要望に対しても、細かくヒアリングをしてくれます。

戦略の立案

次に、戦略の立案です。
調査、分析の結果とオーナーが希望するコンセプトを取りまとめたら、方向性を決めなければいけません。
どのようなお客様に向けて、どのような店舗をそろえ、繁盛させていくのかを考えます。
また、このタイミングで、テナントへの条件（賃料や間取りの広さ）や環境整備の計画も決めておくと、スムーズに進められるでしょう。

テナント計画の絞り込み

「戦略の立案」で決めた方針をもとに、テナントミックス企画の策定をおこないます。
テナントミックスとは、名前の通り、さまざまな業種の店舗を施設内に盛り込み、最適化することです。
ターゲットとするお客様の求めていない店舗ばかりでは、意味がないでしょう。
周辺の競合との兼ね合いを考慮しながら、テナントミックス企画で絞り込み、営業をかけテナントの候補に挙げていきます。

条件に合うテナント候補に営業

ここまで入念に計画を立ててから、テナントの候補に営業をかけていきます。
しかし、商談の際には、テナント側へ提示した条件がそのまま通ることが少なく、注意が必要です。
賃料や入居のタイミングなど各項目に対して、どこまで融通をきかせられるかは、オーナーに確認しておくべきです。
あらかじめ、質問をされるであろう項目の上下限を準備してから、営業にのぞみましょう。
そうすれば、オーナーへの無駄な連絡は減り、テナントとのやり取りも滞りなく進められます。

契約・サポート

営業活動がうまくいき、テナントから合意がもらえれば契約の締結をおこないます。
契約して終わり、ではなく開店までのサポートもリーシング管理の仕事の一つです。
改装工事が必要な場合がほとんどですので、開店日に向けて、細かな日程も決めます。
テナントによっては数か月を有する可能性もあるので、明確なスケジュールの決定をしておくと安心です。

不動産のリーシング管理をする方法

以上が不動産リーシングの仕事内容に関しての解説でした。
ここからは、不動産のリーシング管理の方法について、すなわち、どうやって入居者を募集しているのかについてを以下の3つに分けて解説します。
・マイソク
・レインズ
・大手住宅情報サイト

マイソク

1つ目は「マイソク」と呼ばれる方法です。
不動産用広告のチラシのことを言い、名前の由来は、過去に毎日速報社という企業が、主に不動産資料を作成したことから引き継がれています。
つまりこれは、「紙のチラシで募集をかけるやり方」なので、確実に届けなければいけません。
使い方は、お問い合わせのあった企業や営業をかけたい企業へのDMが有効です。
スマホやPCの画面上より、はるかに全体的な情報が見やすいメリットがあります。

レインズ

2つ目は「レインズ」。
レインズとは、不動産を扱う業者のみが利用できる公式なコンピューターネットワークシステムです。
言わば、不動産業界内のGoogle。
レインズを利用するメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。
・不動産情報を一元化
・過去の取引事例の確認でき、適正価格が分かる
・安全に取引ができる
不動産仲介会社に仲介をお願いし、募集拡大を狙う場合などは、こちらの登録が必須です。

大手住宅情報サイト

3つ目は「大手住宅情報サイト」です。
住宅販売の場合は、こちらも有効な手の一つです。
SUUMO・HOME’S・at-homeをイメージしていただけると、間違いありません。
現在は一般の方も、ネットで物件を探す時代なので、必ずと言っていいほど、事前に情報収集をおこないます。
購入額が高額なため、気軽に購入できるわけではない不動産なので、なおさら調べる傾向にあるはずです。
サイトに訪れるお客様も、契約を考えての閲覧であり、お問い合わせをもらえれば大きなチャンスとなるでしょう。

不動産のリーシング管理のポイント

次に、不動産のリーシング管理のポイントをご紹介します。
ポイントとはいえ、リーシング管理をおこなう人にとっては知っておくべきことです。
漏れなく確認し、頭に入れておきましょう。

現在の情報を取得する

情報を取得する際、「検索」をすることになりますが、そのなかでも新鮮な情報を得ることがとても大切です。
検索で上位にあるサイトでも、時間が経ってしまっているサイトはあるので、最新であるかどうか、入念なリサーチを心がけましょう。
更新日時に加え、どんな人が発信しているのか（信用できる情報なのか）、ポジショントークである可能性などにも配慮できると、より精度の高いリサーチができます。

テナントミックス計画を練っておく

リーシングの際には、テナントミックス企画を練っておくのは必須事項です。
テナントミックスは、不動産もしくは施設内のテナントの業種を最適化するために、キチンと分析をした上でおこないます。
「最適化」なので、とりあえず空き室があるからどんなテナントでも早めに入れてしまおう、と考えるのは危険です。
リーシングの目的は不動産の収益を上げること、つまり不動産の価値を高めること。
この目的に沿って、テナントの選定ができると良いでしょう。

リーシングの均一化は避ける

リーシングの均一化は避ける
施設内のテナントに対して誰もが知っている有名店や人気店ばかりになっていないかという確認も重要です。
有名店や人気店ばかりがテナント内に入っていると似たような店舗が並ぶ傾向にあり、魅力を感じにくくなります。
そのため、リーシングの均一化は避けて、バランスがとれたテナントの導入を考えることが欠かせません。

不動産のリーシング管理の空き家が増加している現状にとって重要

現在国内では、空き家が増加し、入居する側がより都合の良い物件を選べることにつながっています。
消費者としては悪いことではないものの、この事実が示しているのは、ニーズの低い物件は選ばれにくく、空き続けてしまうということ。
そのため、積極的なリーシング活動と、入居者に選ばれるための空き室対策をすべきです。
ただし、ただ空き室を埋めるといった考えではなく、入居者に満足をしてもらうのを前提とするマインドは欠かせないでしょう。

まとめ

今回は不動産のリーシング管理について解説しました。
どのような業務内容か、どのような役割を担っているのかがご理解いただけたでしょうか。
また、不動産のリーシング管理を上手く活用すると、空き室状況が改善する余地や現状から向上させられる可能性が期待できることも感じていただけていたら幸いです。
企業によって合う合わないがあるので、本記事の内容を読んで頂き、リーシング管理の導入を検討してみてください。