不動産分析は、企業が保有する不動産の価値を維持・向上する判断のために必要な業務です。情報が多いほど分析がしやすくなり、適切な経営判断が可能となります。
本記事では不動産を運営されている方に向けて不動産分析の目的や分析要素などを解説します。
クラウドで完結する不動産分析システムのメリットも紹介しますので、導入を検討している方は参考にしてみてください。

不動産分析の目的

運用不動産は保有がゴールではありません。運用している間は日常的に分析を行う必要があります。
不動産分析を行うことで一体どういったことが見えてくるのでしょうか。
ここでは不動産分析を行う目的について解説します。

空室を回避する

不動産運用において最も避けるべきリスクは空室を出してしまうことです。
例として、1室5万円の部屋が10部屋あるアパートの運用を挙げます。
全室埋まっている場合は、当然毎月50万円の家賃収入を得ることができますが、半分しか埋まらなかった場合収入は半分の25万円となります。
そして、アパートを運営するにあたり、照明や修繕費などの経費も掛かってくるため、手元に残る収益はごくわずかとなってしまいます。
そのため、空室を出さないよう、賃料を下げるべきか、入居者募集に強い管理会社に変更すべきかなどの分析が必要になってくるのです。

需要や市場性を把握する

マンションやアパートを運用する場合、間取りや設備といった物件の魅力はもちろん大切です。しかし、エリアによってどの世代に需要があるのかを見極めておく必要があります。
例えば、ファミリー向けマンションを運用する場合、ファミリー層に需要があるエリアなのかどうか、周辺の賃貸マンション需要把握することが最低限外せない条件となります。
周辺にファミリー向けマンションが多い、近くに大型商業施設や公園、学校、病院などが密集している場合、ファミリー層の獲得がしやすいでしょう。
ただし、条件が整っていても、周囲のファミリー向けマンションに空きが目立つ場合は注意が必要です。
需要と供給のバランスが成り立っていない恐れがあります。こういった点まで分析することが大切です。
商業施設を運用する場合も同様で、その土地の市場規模やニーズ、特性を分析することで適切な運用が可能になります。

不動産の価格相場をチェックする

不動産の価格相場は需要と供給により日々変化します。
また、他にも経済情勢の影響に大きく左右される場合も考えられます。経済情勢が好調であれば不動産価格は値上がりする傾向が高くなります。
しかし、値上がりした状態で不動産運用を始めてしまうと、売却のタイミングを見極めることが非常に困難になります。そのため、市場動向や不動産の価格推移などの分析は必ず不動産の領域においては不可欠といえるでしょう。
現在の不動産価格は割高・割安か、売却に適したタイミング、反対に買い時のタイミングなど、分析して現在の状況を読み取る能力が常に問われます。

不動産分析に必要な分析要素

不動産分析をするには、不動産に関わる周囲の情報を考慮しなければなりません。
情報が多ければ根拠に基づく計画が立案でき、迅速で適切な経営判断が可能になります。
ここではどのような分析要素があるのかを解説します。実際に分析する際の参考にしてみてください。

市場動向や土地・建物の評価

市場動向や土地・建物の評価など、周囲の環境を把握すると経営判断がスムーズになります。
不動産の価値は需要と供給のバランスや景気動向など、さまざまな要素で決まるものです。
例えば、保有している土地が主要駅に近い場合は、不動産の評価が高くなります。利便性の高さは不動産価格に直結しやすいためです。
ただし、人口減少のような社会現象が起きてしまうと不動産の評価が低くなるため、周囲の情報を整理しておかなければなりません。
評価が下がる要素がないエリアはほとんどないので、購入の際には許容できるリスクの範囲内であるかどうかを確認・検討する必要があります。

コストの分析

不動産運用でかかるコストと言えば、空調や照明といったエネルギー関連の経費が挙げられます。
電気・ガス・水道は必要経費ではありますが、いかに費用を抑えられるかは企業が抱える課題のひとつでもあります。
ビルや商業施設など、誰も使用していない部屋の電気や空調が作動していれば、その間無駄なコストが発生していることになります。
使用していない部屋の電気や空調の作動は控えましょう。それだけではなく、貸している部屋ごとの経費を分析することも大切です。
使用時間に対してエネルギーを大量に使用しているなら、一言呼び掛けることで経費の削減に繋げることが可能になります。

リスク分析

リスク分析をすることで、一時的な収益の減少を防ぐことができます。
リスク分析のための必要な要素は災害とセキュリティです。
災害リスクとしては地震や火災、水害などの被害を受ける可能性が考えられます。
不動産のエリア状況によっては、災害が起きることにより商品の販売拠点を失うリスクを考慮しなければなりません。
土砂崩れや液状化、橋の崩落などによって、流通経路が断たれる可能性があるからです。
この場合は1つの不動産を1つのエリアに集中させるのではなく、分散させて拠点を増やす方法が挙げられます。
万が一の災害に備えて不動産の補強や移転などを検討しておくと、災害が起きても資産を失うリスクが抑えられます。
セキュリティリスクは事件や事故が起きる前、または起きた後に必要な要素です。
情報が漏えいして悪用されると会社の信頼性に大きく関わるため、情報の取扱いには気を付けなければなりません。
クラウド型の業務システムでセキュリティ対策をしている企業が増えていますが、セキュリティリテラシーとシステムの管理性能には注意しておく必要があります。

将来の収益見通しの評価

数年後の会社の状況を考慮し、事業の領域や規模、各部門のバランスなどの観点を含めた明確な中期計画および戦略立案が必要になります。
収益発生源がどこであるのかが分かれば、有効な収益管理の判断ができます。
企業が抱える営業・投資用・福利厚生用などの収益関連情報を例に挙げてみましょう。
プロパティマネジメント領域においては、NOIやCF、CAPEX等の見込みなどの確認が必要です。
定期的に行われる工事計画も考慮すると、経費と資本の支出の識別は欠かせないでしょう。
このような将来の収益に関わる見通しを適切に評価するために、分析要素として管理する必要があります。
管理しておけば経営判断がスムーズになり、戦略的投資の検討ができるようになります。

不動産分析をシステムで管理するメリット

不動産分析をシステムで管理すると、アナログの場合よりも多くのメリットが得られます。
システムを利用すれば情報がまとまり、経営方針を定めるときの判断材料となるでしょう。
どのようなメリットがあるのか、細かく見ていきましょう。

あらゆる情報を一元管理

不動産分析をシステムで管理すると、あらゆる情報を一元管理できるメリットがあります。
社内各部門やグループ会社、外部委託業者などの情報をクラウドでまとめることができ情報が散在しません。
情報が一元化されることにより、分析のためのレポート作成等の業務をワンクリックで完了できるため、業務の効率化を図ることができます。
また、不動産分析で必要な取得計画と売却計画に基づくシミュレーションにも活用可能が可能です。根拠に基づく投資戦略の実践に役立ちます。
借入と資本の財務管理や、物件共有債権・債務の予定収支管理まで確認できる機能が備わっていることも大きな魅力です。

不動産経営情報をリアルタイムで可視化

不動産管理システムを活用すると、一元管理した情報がリアルタイムで可視化されます。
集計したデータは経営判断に役立てるので、資産価値の維持・向上に繋げられます。
AM・PM・BMに一気通貫しており、必要な情報を必要なタイミングで取得できることが大きなポイントです。
例えばAM領域でのキャッシュフローや収益、予算などの予測をする場合は、不動産分析システムで一括管理ができます。
PM・BM領域において、リーシング活動や請求入金、契約などの管理をする際には、プロパティマネジメント会社やビル管理会社に使用権限を付与が可能です。
権限を付与すれば、各種入力業務を外部に委託でき、自社の業務負担を軽減できます。
入力してもらった情報をリアルタイムで確認することで、シミュレーションをもとにしたレポートの作成がスムーズになります。

情報共有が可能

不動産管理システムには、膨大な量の資料や情報を蓄えることが可能です。また、一度登録した情報を社内で共有することができるため、業務の効率化にも繋がります。
システム上のセキュリティ対策を行えば、例えば在宅ワークの社員と会議もでき、リアルタイムで資料を共有することも可能です。スマホとも連動できるので、出先から最新の情報を取得できるのも大きなメリットといえるでしょう。

高い費用対効果が期待できる

システムを導入する際は導入費用の他、毎月の使用料も必要となります。これまでエクセルやペーパー管理を中心としていた企業にとっては、コストが痛手だと感じられるかもしれません。
しかし、長期的には高い費用対効果を実感できるはずです。
手間や費用を削減できた分、別の仕事に着手でき、社員の生産性もアップするでしょう。

まとめ

不動産分析をすることで、迅速で適切な経営判断ができるようになります。
経営判断をするための根拠となるのが集約した情報であり、情報は不動産分析システムで管理が可能です。
不動産分析に必要な分析要素を含んでいるため、資産価値の維持・向上に貢献できます。効率よく不動産分析を行うためにも、ぜひシステムの導入を検討してみてください。